Ja tev pieder īpašums, kuru esi nodevis vai plāno nodot īrei, tad ir vērts pievērst uzmanību šiem 5 jautājumiem. Šis nav izsmeļošs uzskaitījums un izīrētāja-īrnieka attiecības būtu jāatrunā visaptverošā un tieši jūsu situācijai pielāgotā dzīvojamo telpu īres līgumā. Tomēr turpmāk apskatītajos jautājumos ir būtiskas nianses un korekts to formulējums var īres attiecības padarīt drošākas un mazināt iespējamos riskus.
5 lietas, kurām jāpievērš uzmanība slēdzot īres līgumu:
1. Komunālo un citu pakalpojumu samaksas pienākums
3. Kustamo lietu uzskaitījums un atbildība par to bojājumiem
4. Izīrētāja tiesības pārbaudīt telpas
1. Komunālo un citu pakalpojumu samaksas pienākums
Viens no biežākajiem strīdus iemesliem īres attiecībās ir tieši nesaskanīgie uzskati par to, kam un kādā apmērā ir pienākums apmaksāt komunālos un citus pakalpojumus.
Lai izvairītos no šādiem pārpratumiem, ir svarīgi, lai šis jautājums ir skaidri regulēts īres līgumā un pārrunāts ar īrnieku.
Pirmkārt, īres līgumā būtu jāuzskaita, kādi pakalpojumi tiek nodrošināti izīrētajai dzīvojamajai telpai. Atbilstoši likumam pakalpojumi iedalās pamatpakalpojumos (apkure, aukstais ūdens, kanalizācija un sadzīves atkritumu izvešana) un papildpakalpojumos (karstais ūdens, gāze, elektrība, garāža, autostāvvieta u.c.).
Otrkārt, būtu skaidri jāvienojas par to, kas maksā, cik maksā un kā maksā.
Biežāk sastopamie vienošanās varianti:
- Īrnieks maksā pakalpojuma maksu tieši pakalpojuma sniedzējam tās faktiskajā apmērā;
- Īrnieks maksā izīrētājam pakalpojuma maksu tās faktiskajā apmērā
- Īrnieks maksā izīrētājam pakalpojuma maksu fiksētas summas veidā papildus īres maksai
- Pakalpojuma maksa jau ir ietverta īres maksā
Kā drošs variants būtu noteikt, ka samaksu par pakalpojumiem īrnieks pārskaita izīrētājam un tad izīrētājs veic norēķinu ar pakalpojumu sniedzējiem. Tādējādi izīrētājs varētu būt pārliecināts, ka visi maksājumi tiek veikti pienācīgi.
Tomēr, jāņem vērā, ka visos gadījumos, kad īrnieks maksu par pakalpojumiem maksā izīrētājam un tad izīrētājs tālāk norēķinās ar pakalpojuma sniedzējiem, šie maksājumi tiks uzskatīti par izīrētāja ieņēmumiem un attiecīgi būs ar nodokli apliekamā summa.
Respektīvi, tiks uzskatīts, ka izīrētāja ieņēmumi ir bijuši lielāki un attiecīgi būs jāmaksā arī lielāks ienākuma nodoklis. Vairāk par šo lasi rakstā – Kā Maksāt Nodokļus no Īres Līguma Ienākumiem?
Līdz ar to, atsevišķu izīrētāju interesēs var būt šo pakalpojumu maksas samaksas pienākumu atstāt īrniekam. Tomēr tādā gadījumā ir būtiski īres līgumā noteikt skaidru samaksas kārtību un paziņošanas pienākumu, lai izīrētājs varētu pārliecināties, ka īrnieks maksājumus veic laikus un pareizajā apmērā.
Risinājums šādam modelim var būt īres līgumā paredzēt īrniekam pienākumu līdz konkrētam datumam nosūtīt maksājuma apstiprinājumu izīrētājam.
Tā, piemēram, īres līgumā var tikt iekļauts sekojošs punkts:
Sākot no Telpu pieņemšanas dienas, Īrnieks papildus Īres maksai maksā par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem to faktiskajā apmērā atbilstoši attiecīgo pakalpojumu sniedzēju izsniegtajiem rēķiniem un rēķinos norādītajos termiņos. Īrniekam ir pienākums, līdz katra tekošā mēneša 25. datumam, nosūtīt Izīrētājam maksājuma apstiprinājumu (internetbankas maksājuma izdruku), kas aplieca veikto pakalpojumu maksas samaksu.
Izlīdzinātie maksājumi
Būtiska nianse par pakalpojumu apmaksas pienākumu noteikšanu – kur vien tas ir iespējams, labāk ir izvairīties no izlīdzinātajiem maksājumiem, kas tiek maksāti pakalpojuma sniedzējam.
Iedomājieties situāciju, kur dzīvoklis tiek izīrēts uz 1 gadu, un īrnieks par elektrību norēķinās veicot izlīdzināto maksājumu, bet faktiski patērē vairāk elektroenerģijas. Tādējādi, dzīvokļa īpašnieks pēc šī viena gada termiņa saņems izlīdzinātā maksājuma pārrēķinu ar augstāku maksu, kas nu jau būs jāsedz pašam īpašniekam vai nākamajam īrniekam.
Lai no tā izvairītos, iesākām īres attiecību laikā paredzēt, ka norēķins par pakalpojumiem tiek veikts pēc to faktiskā patēriņa.
2. Drošības nauda
Drošības nauda ir maksājums, kas var tikt prasīts no īrnieka, lai nodrošinātu no īres līguma izrietošo saistību pienācīgu izpildi.
Drošības naudu nevajadzētu jaukt ar avansa maksājumu vai rokas naudu un ievērot precīzu terminoloģiju īres līgumā.
Avansa maksājums ir maksājums uz priekšu, piemēram, izīrētājs var prasīt, lai īrnieks veic īres maksas 2 mēnešu avansa maksājumu. Tādā gadījumā ir uzskatāms, ka īrnieks jau ir veicis norēķinu par pirmajiem 2 īres mēnešiem un attiecīgi šajā periodā īres maksa nav maksājama.
Savukārt, rokas nauda ir saistību tiesību pastiprinājums, kas kalpo kā apliecinājums darījuma dalībnieka gribai slēgt attiecīgo darījumu, ja darījums kādu iemeslu dēļ vēl nevar notikt. Rokas nauda izplatītāka ir pirkuma darījumos un to nevajadzētu izmantot īres attiecībās.
Drošības nauda kalpo kā nodrošinājums izīrētājam, gadījumos, kad īrnieks nepilda ar īres līgumu uzņemtās saistības. Saistību nepildīšana var izpausties, kā īres maksas samaksas neveikšana vai nenorēķināšanās par saņemtajiem pakalpojumiem. Drošības nauda var tikt izmantota arī īrnieka radīto zaudējumu vai bojājumu segšanai.
Būtiski iegaumēt, ka drošības naudas iemaksas un tās atmaksāšanas nosacījumi un kārtība ir precīzi jāieraksta īres līgumā.
Tas nozīmē, ka īres līgumam būtu jāsatur skaidri nosacījumi par to kā (ar pārskaitījumu vai skaidrā naudā), kādā apmērā un kurā brīdī īrnieks veic drošības naudas samaksu, kā arī par gadījumiem, kad izīrētājs ir tiesīgs drošības naudu izlietot.
Tā piemēram, īres līgumā var noteikt, ka:
Izīrētājam ir tiesības drošības naudu izmantot izmaksu un zaudējumu segšanai gadījumā, ja Īrnieks nav veicis Īres maksas maksājumus vai maksājumus par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem, kā arī Telpu vai tajā esošā aprīkojuma bojājumu segšanai. Par drošības naudas izmantošanu Izīrētājs paziņo Īrniekam rakstiski 3 (trīs) dienas iepriekš.
Īres līgumā noteikti jāparedz arī īrnieka pienākums atjaunot drošības naudu tās sākotnējā apmērā gadījumā, ja īres attiecību laikā drošības nauda tiek izlietota un samazinās kādā apmērā.
Drošības naudas ieskaitīšana pēdējos īres maksājumus
Nereti praksē ir gadījumi, kad drošības nauda tiek ieskaitīta pēdējos īres maksājumos. Proti, īrnieks neveic pēdējo īres maksas maksājumu un izīrētājs attiecīgi patur iemaksāto drošības naudu.
Puses var vienoties par šādu kārtību un tas nav aizliegts, tomēr no izīrētāja perspektīvas, pirms piekrist šādam norēķinam, būtu svarīgi pārliecināties par izīrēto telpu stāvokli. Proti, pārbaudīt vai dzīvoklī nav konstatējami kādi bojājumi, kuru novēršanai varētu tikt novirzīta drošības nauda.
3. Kustamo lietu uzskaitījums un atbildība par to bojājumiem
Nereti praksē dzīvojamās telpas tiek izīrētās kopā ar dažādām mēbelēm un iekārtām.
Tādā gadījumā, slēdzot īres līgumu, ir svarīgi pusēm parakstīt pieņemšanas nodošanas aktu. Šajā pieņemšanas nodošanas aktā jāveic precīzs kustamo mantu uzskaitījums.
Tā piemēram, pieņemšanas nodošanas akts pie īres līguma var saturēt šādu nosacījumu:
Izīrētājs nodod Īrniekam, bet Īrnieks pieņem no Izīrētāja Telpas ar visiem to piederumiem un neatņemamām sastāvdaļām. Telpas tiek nodotas ar sekojošu aprīkojumu: koridora skapis, divguļamā gulta, virtuves iekārta, cepeškrāsns, ledusskapis, veļas mašīna, 4 krēsli, virtuves galds.
Izīrētājam noteikti nevajadzētu kautrēties un veikt pilnīgu un visaptverošu telpās esošo iekārtu un lietu uzskaitījumu, kā arī papildus drošībai var tikt veikti telpu un tajās esošo lietu fotouzņēmumi.
Atbildība
Ja telpas tiek nodotas ar aprīkojumu, tad īres līgumā būtu arī jāparedz īrnieka pienākums pret šo aprīkojumu izturēties saudzīgi un nepasliktināt to stāvokli, kā arī noteikt pienākumu atlīdzināt radītos zaudējumus un novērst bojājumus.
Īres līgumā var ietvert šādu punktu:
Īrniekam ir pienākums segt visus zaudējumus un veikt jebkuru bojājumu un labojumu apmaksu, kas nodarīti Telpām vai Telpu aprīkojumam, ja šie zaudējumi vai bojājumi radušies Īrnieka vai trešo personu vainas un/vai neuzmanības dēļ, kā izņēmumu pieļaujot saprātīgu Telpu un aprīkojuma nolietošanās pakāpi.
4. Izīrētāja tiesības pārbaudīt telpas
Īres attiecībās telpas par atlīdzību tiek nodotas lietošanā citai personai, un ja īrnieks pienācīgi pilda īres līguma noteikumus, tad viņam ir tiesības šīs telpas lietot netraucēti.
Tomēr īres līgumā vajadzētu paredzēt mehānismu, kā izīrētājs laiku pa laikam var tiesiski iekļūt telpās un veikt telpu pārbaudi.
Tas nepieciešams, lai izvairītos no situācijas, kad negodprātīgi īrnieki pārkāpj īres līguma noteikumus, nesaudzīgi izturas pret īrētajām telpām, bet izīrētājs to konstatē tikai pēc īres līguma termiņa beigām, kad jau radīti ievērojami zaudējumi.
Šādai izīrētāja tiesībai pārbaudīt telpas ir jābūt sabalansētai ar īrnieka tiesībām uz netraucētu privāto dzīvi īrētajās telpās. Līdz ar to, par katru šādu pārbaudi īrnieks būtu brīdināms iepriekš un līgumā būtu jāierobežo šādu pārbaužu maksimālais skaits.
Tā piemēram līgumā var iekļaut šādu noteikumu:
Izīrētājam ir tiesības 3 (trīs) dienas iepriekš brīdinot Īrnieku, ienākt Telpās, lai pārbaudītu Telpu un aprīkojuma vispārējo stāvokli. Šāda pārbaude nevar tikt veikta biežāk kā 1 (vienu) reizi mēnesī.
5. Īres līguma termiņi
Viena no būtiskākajām lietām, kam būtu jāpievērš uzmanība katrā īres līgumā ir tajā noteiktie termiņi.
Pirmkārt, jau pats īres termiņš, t.i., uz kādu laiku tiek nodibinātas īres attiecības.
Lai arī likums par dzīvojamo telpu īri paredz iespēju slēgt arī beztermiņa līgumu, iesakām tomēr īres attiecības terminēt, nosakot konkrētu līguma darbības ilgumu un vajadzības gadījumā pagarināt īres attiecības.
Situācijas un cilvēki mainās, līdz ar to īres termiņu nevajadzētu noteikt pārāk garu. Optimāli tas ir 1 līdz 2 gadi un ja abas puses pēc šī perioda būs apmierinātas, tad līgums vienmēr var tikt pagarināts.
Otrkārt, uzmanība noteikti ir jāpievērš arī līgumā paredzētajiem uzteikuma termiņiem.
Likumā ir noteikts, ka īrnieks īres līgumu var uzteikt 1 (vienu) mēnesi iepriekš, bet puses var vienoties arī par garāku termiņu. Uzteikuma termiņš būtu nosakāms, ņemot vērā katru konkrēto situāciju un ņemot vērā cik viegli vai grūti izīrētājam būs atrast jaunus īrniekus.
Ja izīrētās telpas tirgū nav pieprasītas un jauna īrnieka atrašana var prasīt ilgu laiku, tad no izīrētāja perspektīvas izdevīgāk būtu paredzēt garāku uzteikuma termiņu, lai paspētu atrast jaunu īrnieku. Pretējā gadījumā izīrētājs riskē ilgstoši telpas turēt tukšas bez īrniekiem un pats arī segt visas pakalpojuma izmaksas.
Visbeidzot, ja īres līgumā ir paredzēts īrnieka pienākums maksāt drošības naudu, tad rūpīgi jāizvērtē arī ar drošības naudu saistītie termiņi.
Līgumā ir jānosaka, cik ilgā laikā drošības nauda ir atmaksājama atpakaļ īrniekam, gadījumā, ja pēc īres attiecību izbeigšanas tā nav izlietota. Tāpat, būtu nosakāms konkrēts termiņš, cik ilgā laikā īrniekam ir pienākums atjaunot drošības naudu tās sākotnējā apmērā, gadījumā, ja īres attiecību laikā tā tiek daļēji izlietota.
Izīrētāja interesēs ir līgumā paredzēt arī minimālo īres termiņu, kuram iestājoties, īrnieks ir tiesīgs saņemt atpakaļ samaksāto drošības naudu.
Šāda izīrētāja privilēģija ir attaisnojama, ņemot vērā, ka katra īrnieka atrašana un īres attiecību uzsākšana prasa noteiktus izīrētāja resursus. Līdz ar to, pēc pušu ieskata, līgumā par tikt paredzēts, ka drošības nauda netiek atmaksāta, ja īres līgums tiek izbeigts pēc īrnieka iniciatīvas, piemēram, pirmo sešu mēnešu laikā.
Tā piemēram, līgumā var tikt iekļauts šāds noteikums:
Drošības nauda netiek atmaksāta Īrniekam un to pilnā apmērā patur Izīrētājs, ja Īrnieks pēc savas iniciatīvas pārtrauc Līgumu pirms īres termiņa pirmo 6 (sešu) mēnešu laikā no šī Līguma noslēgšanas dienas un šī Līguma pārtraukšanas iemesls nav Izīrētāja vaina.
Šie ir 5 būtiski jautājumi, kuriem būtu jāpievērš uzmanība katrās īres attiecībās. Tomēr kā norādīts iepriekš, šis uzskaitījums noteikti nav izsmeļošs un drošām īres attiecībām ir nepieciešams visaptverošs juristu izstrādāts īres līgums.
TEMIDIO pakalpojums Dzīvojamo telpu īres līgums piedāvā šādu visaptverošu risinājumu, kuru vari pats automātiski pielāgot savai situācijai.
Pakalpojuma ietvaros, ņemot vērā lietotāja ievadīto informāciju, tiek sagatavoti visi nepieciešamie dokumenti, tai skaitā – īres līgums, pieņemšanas-nodošanas akti, apliecinājumi par naudas saņemšanu, uc. Dokumenti ir gatavi uzreiz un pieejami word formātā.
