Dzīvojamo telpu izīrēšana vai iznomāšana ir uzskatāma par saimnieciskās darbības veikšanu un, šādā veidā gūstot ienākumus, personai ir pienākums maksāt attiecīgus nodokļus.
Īpašuma izīrētājiem ir iespējams izvēlēties vienu no šādiem nodokļu maksāšanas režīmiem:
- Vienkāršotais nodokļu maksāšanas režīms (10% IN) – nereģistrējot saimniecisko darbību;
- Reģistrējot saimniecisko darbību un maksājot iedzīvotāju ienākuma nodokli;
- Reģistrējot saimniecisko darbību un maksājot mikrouzņēmuma nodokli;
Šī raksta mērķis ir izskaidrot vienkāršoto nodokļu maksāšanas režīmu, kurā persona par īres un nomas ienākumiem ir tiesīga maksāt ienākuma nodokli 10% apmērā.
Terminoloģijas vienkāršošanai, turpmāk rakstā atsauksimies tikai uz īres attiecībām, bet tie paši nosacījumi ir piemērojami arī nomas attiecībām (izņemot gadījumus, kur to tieši norādīsim). Izīrēšana ir tad, kad lietošanā nodod dzīvojamās telpas, piemēram, dzīvokli, savukārt iznomāšana tad, kad lietošanā nodod nedzīvojamās telpas, piemēram, biroja telpas.
Vienkāršotais nodokļu maksāšanas režīms – nereģistrējot saimniecisko darbību un ienākuma nodoklis 10% apmērā
Vienkāršotajā nodokļu maksāšanas režīmā, par to paziņojot VID un uzrādot noslēgto īres līgumu, izīrētājs var nereģistrēt saimniecisko darbību un maksāt nodokli 10% apmērā no saņemtajiem ienākumiem.
Rakstā tiek apskatīti šādi jautājumi:
1. No kādas summas tiek maksāti 10%?
2. Vai no ieņēmumiem var atskaitīt izdevumus?
3. Kas un kurā brīdī maksā nodokli?
4. VSAO iemaksas un neapliekamais minimums
5. Kā informēt VID par īres līgumu? Vai par to jāziņo katru gadu?
No kādas summas tiek maksāti 10%?
10% likme ir piemērojama izīrētāja ieņēmumiem, ar ko ir saprotami tie maksājumi, kurus izīrētājs saņem no īrnieka – gan saņemtā īres maksa, gan tie maksājumi, kurus īrnieks veic par komunālajiem, apsaimniekošanas un citiem pakalpojumiem tieši izīrētājam.
Tāpat par ieņēmumiem ir uzskatāmi īrnieka veiktie nodokļu maksājumi, tai skaitā arī nekustamā īpašuma nodoklis, neatkarīgi no tā vai īrnieks šos nodokļa maksājumus veic izīrētājam vai pašvaldībai. Arī īrnieka veiktā nomas maksa par zemes lietošanu, ja mājas atrodas uz citai personai piederošas zemes, ir uzskatāma par izīrētāja ieņēmumiem.
Par izīrētāja ieņēmumiem netiek uzskatīti komunālo pakalpojumu maksājumi, kurus īrnieks veic pa tiešo komunālo pakalpojumu sniedzējam.
Izīrētāja ieņēmumi:
- Īres maksa;
- Maksa par pakalpojumiem, ko īrnieks maksā izīrētājam;
- Īrnieka veiktie nodokļa maksājumi;
- Īrnieka veiktā nomas maksa par zemes lietošanu;
Izīrētājam ir pienākums uzskaitīt visus no īres attiecībām gūtos ieņēmumus ieņēmumu uzskaites reģistrā (VID apstiprināts), izņemot gadījumā, ja šie ieņēmumi ir gūti tikai bezskaidras naudas veidā, proti, saņemti ar pārskaitījumu. Tādā gadījumā ieņēmumu uzskaitījums nav jāveic.
Piemērs: Izīrētājs izīrē dzīvokli īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks pats norēķinās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un mājas apsaimniekotāju, savukārt izīrētājs veic visus nodokļu maksājumus par dzīvokļa īpašumu.
Šādā gadījumā izīrētāja ieņēmumi būs gada laikā saņemtā īres maksa kopā EUR 3600 apmērā (300 x 12), no kuras būs jāmaksā ienākuma nodoklis 10% apmērā, proti, EUR 360.
Piemērs Nr.2: Izīrētājs izīrē dzīvokli īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks katru mēnesi papildus īres maksai izīrētājam samaksā arī maksu par komunālajiem pakalpojumiem un mājas apsaimniekošanas izdevumus kopā EUR 100 apmērā mēnesī. Īres līguma termiņa laikā īrnieks samaksā nekustamā īpašuma nodokli pašvaldībai EUR 100 apmērā.
Šādā gadījumā izīrētāja ieņēmumi būs gada laikā saņemtā īres maksa kopā EUR 3600 apmērā (300 x 12), + saņemtā maksa komunālo pakalpojumu samaksai kopā EUR 1200 (100 x 12) apmērā + īrnieka samaksātais nekustamā īpašuma nodoklis EUR 100 apmērā. Tādējādi kopējie izīrētāja ieņēmumi būs EUR 4900, no kuras būs jāmaksā ienākuma nodoklis 10% apmērā, proti, EUR 490 apmērā.
Tādējādi, ja izīrētājs vēlas samazināt savus ar nodokli apliekamos ieņēmumus, īres līgumā izdevīgāk būtu paredzēt, ka īrnieks pats veic komunālo un apsaimniekošanas maksājumu norēķinu ar pakalpojumu sniedzējiem. Tomēr šādā gadījumā ir svarīgi noteikt mehānismu, kā izīrētājs var pārliecināties, ka visi maksājumi tiek veikti laikus un pienācīgi.
Tā piemēram, īres līgumā var noteikt, ka īrniekam pēc komunālo pakalpojumu apmaksas par to ir jāinformē izīrētājs, nosūtot atbilstošu maksājumu apliecinošu dokumentu.
Sīkāk par pakalpojumu apmaksas pienākumu un ar to saistītajiem jautājumiem esam aprakstījuši rakstā: 5 jautājumi, kuriem jābūt regulētiem īres līgumā.
Vai no ieņēmumiem var atskaitīt izdevumus?
Izvēloties vienkāršoto nodokļu maksāšanas režīmu, persona no īres ieņēmumiem nav tiesīga atskaitīt saimnieciskās darbības izdevumus, izņemot nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus par attiecīgo īpašumu.
Citos nodokļu nomas režīmos, piemēram, reģistrējot saimniecisko darbību, izīrētājs no nomas maksas ieņēmumiem ir tiesīgas atskaitīt dažādus ar nekustamo īpašumi ekonomiski saistītos izdevumus, tādējādi samazinot kopējo ienākumu apjomu un attiecīgi samazinot maksājamo nodokli.
Piemēram, reģistrējot saimniecisko darbību, persona ir tiesīga no kopējiem īres maksas ieņēmumiem atskaitīt izdevumus, kas tai radušies saistībā ar šo telpu kosmētisko remontu.
Savukārt, maksājot ienākuma nodokli 10% apmērā un nereģistrējot saimniecisko darbību, drīkst atskaitīt tikai nekustamā īpašuma nodokli.
Piemērs: Izīrētājs ir veicis kosmētisko remontu dzīvoklī, kas ir izmaksājis EUR 500 apmērā. Šo dzīvokli viņš izīrē īrniekam uz 1 gadu, ar īres maksu EUR 300 mēnesī. Atbilstoši līguma noteikumiem, īrnieks pats norēķinās ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem un mājas apsaimniekotāju, savukārt izīrētājs veic nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu vietējai pašvaldībai EUR 100 apmērā gadā.
Īres termiņš: 1 gads;
Īres maksa: EUR 300 mēnesī;
Remonta izdevumi: EUR 500;
Komunālie un apsaimniekošanas maksājumi: īrnieks pats norēķinās ar pakalpojumu sniedzējiem
Nekustamā īpašuma nodoklis: maksā izīrētājs EUR 100 apmērā gadā;
Izīrētāja ieņēmumi gadā: īres maksa EUR 300 x 12 = EUR 3600 – izīrētāja samaksātais nekustamā īpašuma nodoklis EUR 100 apmērā = EUR 3500 (remonta izdevumu izīrētājs nav tiesīgs atskaitīt no īres maksas ieņēmumiem).
Kas un kurā brīdī maksā nodokli?
Ir divi iespējamie scenāriji, kas un kurā brīdī maksā ienākuma nodokli vienkāršotajā nodokļu maksāšanas režīmā.
1) ja telpas tiek iznomātas juridiskai persona (tātad ne priekš dzīvošanas, bet gan saimnieciskās darbības veikšanai; 2) ja telpas tek izīrētas fiziskai personai (tātad dzīvošanai).
Ja telpas tiek iznomātās juridiskai personai vai fiziskai personai, kas reģistrējusies kā saimnieciskās darbības veicēja, tad nodokli ietur un valsts budžetā iemaksā šis konkrētais nomnieks – persona, kas veic nomas maksas samaksu. Proti, persona, kas nomā telpas un veic nomas maksas samaksu, ietur 10% no nomas maksas, ko pārskaita valsts budžetam, bet atlikušos 90% pārskaita iznomātājam.
Šādā gadījumā iznomātājam nav pienākums iesniegt gada ienākuma deklarāciju. Tomēr, gadījumā, ja iznomātās vēlas saņemt nodokļa atmaksu no VID sakarā ar to, ka ir veici nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu un tādejādi samazinot ar nodokli apliekamo ienākumu, izīrētājs iesniedz gada ienākuma deklarāciju, pievienojot dokumentus, kas apliecina nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus par attiecīgo nekustamo īpašumu.
Savukārt gadījumā, ja telpas tiek izīrētas fiziskai personai, tad nodokļa samaksas pienākums gulstas uz izīrētāju – personu, kas nodod telpas īrēšanai.
Šādā gadījumā izīrētājam ir pienākums iesniegt gada ienākuma deklarāciju nākamajā gadā no 1. marta līdz 1. jūnija, izmantojot VID elektroniskās deklarēšanas sistēmu. Savukārt ienākuma nodoklis ir jāsamaksā līdz 16. jūnijam.
Gadījumā, ja aprēķinātais ienākuma nodoklis pārsniedz 640 eiro, to var samaksāt trijās reizēs – līdz 16. jūnijam, 16. jūlijam un 16. augustam.
Detalizēts paskaidrojums, kā aizpildīt deklarāciju ir pieejams VID metodiskajā materiālā 12.lpp, sākot no 32. paragrāfa.
VSAO iemaksas un neapliekamais minimums
Izīrētājs, kas ir izmantojis tiesības nereģistrēties VID kā saimnieciskās darbības veicējs, no ienākuma, kas gūts no izīrēšanas, neveic valsts sociālās apdrošināšanas obligātās iemaksas. Tāpat šim ienākumam netiek piemērots neapliekamais minimums un citi nodokļu atvieglojumi.
Kā informēt VID par īres līgumu? Vai par to jāziņo katru gadu?
Lai dzīvokļa izīrētājam būtu tiesības maksāt 10% iedzīvotāju ienākuma nodokli no dzīvokļa izīrēšanas, tam piecu darbdienu laikā no īres līguma noslēgšanas dienas VID jāpaziņo (jāiesniedz līguma kopija) par noslēgto līgumu.
Paziņot VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu var Elektroniskās deklarēšanas sistēmā (EDS), izvēloties sadaļu “Dokumenti” –> “No veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija” un aizpildot apakšsadaļu “Paziņotās saimnieciskās darbības veicējs”. Pielikumā jāpievieno noslēgtais īres līgums.
Ja īres līgum tiek turpināts arī pēc sākotnējā īres termiņa beigām, tad atkārtoti šo pašu īres līgumu nav jāsniedz VID.
Kad un kam jāmaksā PVN?
PVN maksāšana pienākums ir atkarīgs no darījuma veida ‒ īre vai noma.
Personai, kura telpas iznomā (tātad nodod telpas lietošanā ne priekš dzīvošanas), jāreģistrējas VID PVN maksātāju reģistrā, ja izmaksu par veikto telpu nomu kopējā vērtība iepriekšējo 12 mēnešu laikā ir pārsniegusi 40 000 eiro.
Savukārt, ja telpas tiek izīrētas, tas ir ar PVN neapliekams darījums un noteikto īres maksu ar PVN neapliek. Tādējādi izīrētājam nav jāreģistrējas kā PVN maksātājam arī tad, ja, veicot šos darījumus, ir pārsniegts PVN apliekamo darījumu reģistrācijas slieksnis – 40 000 eiro.
Samaksa skaidrā naudā
Ja īres maskas samaksa tiek veikta skaidrā naudā, tad īrnieks no izīrētāja ir tiesīgs pieprasīt VID reģistrētu darījumu apliecinošu kvīti. Tas nozīmē – ja darījuma partneris pieprasa darījumu apliecinošu dokumentu, tad fiziskajai personai ir jāizsniedz noformēta VID reģistrēta kvīts. Savukārt, ja darījuma partneris darījuma apliecinošo dokumentu nepieprasa, tad fiziskajai personai nav jāizsniedz VID reģistrēta kvīts.
VID reģistrētu kvīti ir iespējams saņemt vēršoties VID.
Drošības nauda
Izīrētāja interešu aizsardzībai ļoti izplatīta prakse ir īres līgumā paredzēt īrniekam pienākumu maksāt drošības naudu.
Atkarībā no tā, kad tiek saņemt drošības nauda, ir atkarīgi nodokļa maksāšana noteikumi. Proti, ja drošības naudu saņem pirms īres līguma noslēgšanas un pirms paziņots VID par saimnieciskās darbības nereģistrēšanu, tad no saņemtās drošības naudas izīrētājs maksās 23% iedzīvotāju ienākuma nodokli, iesniedzot gada ienākumu deklarāciju. Tomēr, ja drošības naudu īres attiecību beigās tiek atmaksāta atpakaļ īrniekam, tad ienākums neveidojas.
Savukārt, ja drošības naudu saņem pēc tam, kad īpašnieks ir paziņojis Valsts ieņēmumu dienestam par noslēgto līgumu, drošības naudu ir ieņēmums, no kura jāmaksā 10% iedzīvotāju ienākuma nodoklis.
Kā sākt?
1.solis – noslēdz īres līgumu (ja nepieciešams kvalitatīvs un drošs īres līgums, vari to sagatavot pats izmantojot TEMIDIO pakalpojumu – Dzīvojamo telpu īres līgums);
2.solis – 5 darba dienu laikā no īres līguma noslēgšanas paziņo par to VID, izmantojot EDS.
Izvēlies sadaļu “Dokumenti” –> “No veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja pamatdarbības veida un reģistrācijas datu izmaiņu veidlapas” –> “Nodokļu maksātāja (Fiziskas personas) reģistrācija” un aizpildot apakšsadaļu “Paziņotās saimnieciskās darbības veicējs”. Pielikumā jāpievieno noslēgtais īres līgums;
3.solis – fiksē savus ieņēmumus un atskaiti nekustamā īpašuma nodokli;
4.solis – iesniedz gada ienākuma deklarāciju un veic nodokļa samaksu.
Jautājumu un neskaidrību gadījumā ikvienam ir iespēja sazināties ar VID pa informatīvo tālruni 67120000, izvēloties pirmo tēmu “Nodokļi”, konsultēties ikvienā VID klientu apkalpošanas centrā vai arī iesūtīt savu jautājumu rakstiski, izmantojot iespēju VID mājaslapā “Uzdot jautājumu VID”.
